El Concello estudia cómo adaptar su normativa actual a la que aprobó la Xunta en septiembre para paliar el problema que hay para alquilar o comprar en la ciudad
09 dic 2023 . Actualizado a las 14:16 h.La ciudad de Lugo tiene numerosos bajos y entreplantas vacíos porque la demanda de locales por empresas no es suficiente para ocuparlos. Sin embargo, existe una gran necesidad de viviendas en la ciudad, y buena prueba de ello es que los precios de compra y de alquiler suben continuamente y están llegando a los niveles de otras ciudades tradicionalmente con precios mucho mayores.
La falta de vivienda y el exceso de bajos y entreplantas vacíos ocurren porque la normativa actual exige para el uso de vivienda en los bajos requisitos que en pocas ocasiones se pueden conseguir. Por ejemplo, tener las ventanas a más de 180 centímetros (en Lugo 220) de altura sobre la acera, para que una persona no pueda ver a través de ellas.
Esto podría empezar a tener solución en Lugo para determinados edificios porque el pasado 15 de septiembre la Xunta publicó en el DOG un decreto (128/2023) por el que modifican las normas de habitabilidad que afectan a las viviendas, para superar este tipo de problemas.
Si el Concello de Lugo adapta y actualiza su Plan Xeral a este decreto, algunos bajos podrían ser usados como vivienda. Fuentes de los servicios urbanísticos municipales explicaron que ya están en ese proceso para aplicar la norma de la Xunta, lo que podría ocurrir en los próximos meses.
Una de las posibilidades que se pueden modificar en la normativa lucense siguiendo el decreto autonómico es que las ventanas de los bajos dejen de estar por encima de los 220 centímetros actuales. Para ello deben disponer —según la nueva norma— de vidrios que impidan la visión directa al interior. Como solución, actualmente se puede retranquear la fachada dos metros, creando un espacio privado entre la acera y la fachada de la vivienda, pero el bajo debe tener la profundidad y a superficie suficientes como para seguir siendo habitable tras perder dos metros paralelos a la fachada.
Las entreplantas, más limitadas en Lugo porque suelen ser muy bajas y sin ascensor
También pueden existir soluciones para determinadas entreplantas de la ciudad cuando el Concello de Lugo acabe su trabajo de adaptar su normativa al decreto gallego. Sin embargo, esto tiene más dificultades que los bajos por las medidas con que se construyeron los entresuelos en la ciudad de Lugo desde siempre.
Hasta ahora, la altura mínima de las entreplantas para ser vivienda era de 260 centímetros. El nuevo decreto gallego la ha rebajado a 240, lo cual puede dar posibilidades a algunas entreplantas, aunque en realidad en Lugo la mayoría tienen 220 centímetros de altura, y en ese caso no sirven.
En el caso de las entreplantas, además de esa altura, también tienen que reunir otros requisitos para convertirse en viviendas como acceso directo al ascensor y lo cual es poco frecuente en Lugo, donde los ascensores no suelen tener parada en el entresuelo.
En definitiva, la nueva norma gallega, en cuanto sea adaptada y aplicada por el Concello de Lugo tras su aprobación, puede suponer la posibilidad de construir viviendas en muchos bajos y en muy pocas entreplantas con determinadas características. Los arquitectos tendrán que valorar caso por caso.
Carlos Moyano, arquitecto: «Cuando se adapte la normativa lucense a la autonómica se podrán hacer viviendas en muchos bajos ahora vacíos»
Carlos Moyano es un arquitecto lucense que lleva más de dos décadas con estudio abierto en Lugo. Además de proyectar algunos grandes edificios y de trabajar para las administraciones, tiene gran experiencia en resolver los problemas de las viviendas en la ciudad. Tiene su despacho en el casco histórico, donde ha realizado numerosas rehabilitaciones de viviendas antiguas, y también diseño de nuevas viviendas y novedosas adaptaciones de casas de varias décadas a la normativa y comodidades actuales.
-¿Podrían convertirse en vivienda determinados bajos y entreplantas en Lugo si el concello adapta su norma al decreto de la Xunta de septiembre pasado?
-Si, el número de locales que podrían cambiar su uso y destinarse a vivienda sería mayor con la adaptación del PXOM de Lugo a la normativa autonómica. Se flexibilizarían algunas de las condiciones que hoy impiden los cambios de uso.
-¿Qué porcentaje de locales de este tipo estima que podrían beneficiarse de este cambio en Lugo?
-Es difícil saber qué porcentaje de locales se beneficiaría, ahora solo es posible en bajos que estén a mayor altura que la acera y si se modifica y adapta a la autonómica sería posible en la mayoría de ellos. La altura mínima de las ventanas es el mayor problema ahora, ya que interiormente se exige una altura máxima y exteriormente una mínima, esto obliga a elevar el suelo de la mayor parte de los bajos. Para evitar elevar las ventanas actualmente se puede retranquear 2 metros el frente del local respecto a la alineación, pero se pierde espacio y es una solución que no suele gustar a los propietarios, también por motivos de seguridad.
-¿Pueden albergar la esperanza de rentabilizar los bajos sus actuales propietarios?
-Los propietarios se quejan de que no pueden darles uso a sus locales y que solo generan gastos. Esta flexibilización de la normativa mejoraría esta situación, pero debemos esperar a que se apruebe y saber que no es la única que es necesario cumplir, existen otras normas para viviendas que también deben cumplirse, a un cambio de uso se le aplica la misma normativa que a una vivienda de nueva construcción y las exigencias del Código técnico deben tenerse en cuenta.
-¿Qué coste puede tener transformar un local en vivienda?
-El precio por metro cuadrado para la construcción de una vivienda hoy está en torno a los 1.750 euros como consecuencia de la subida del precio de los materiales y las exigencias normativas para las instalaciones de climatización, renovación de aire, protección frente al gas radón, insonorización, etc. En un local tendríamos el contenedor delimitado por lo que el precio por metro cuadrado se podría reducir sustancialmente, pero no podemos pensar que con cuatro tabiques ya podemos usar el local como vivienda.
-¿Parece más complicado de lo que inicialmente se pensaba?
-Si, hay que estudiar cada caso en particular, ver si es posible contar con plaza de aparcamiento, aunque a los locales de planta baja no se les exige, trastero, salida de humos…
-¿Qué ocurrirá con las entreplantas?
-El PXOM no permite la construcción de entreplantas, siempre fueron un problema… El Plan General de 1990 exigía acceso independiente o comunicación con el local de planta baja, y fijaba su altura en 2,20 metros, por tanto la mayoría no tienen acceso desde el portal del edificio. Ahora, este hecho hace que no sean accesibles por no tener ascensor y además que su altura no sea suficiente para su convertirlas en vivienda.